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物业合同纠纷判例(六)

[16-6-3]

原告:深圳市某物业公司。
被告:陶某,男。

    原告深圳市某物业公司(以下简称某物业公司)诉被告陶海清物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
    原告某物业公司诉称:2008年2月20日,某物业公司与陶某签订《某小区前期物业管理服务协议》,协议约定由某物业公司对陶某房产提供物业管理服务,管理费为每月每平方米3元,在每月的10日交纳,即陶某每月应向某物业公司交纳物业管理费547.86元,逾期交纳的,某物业公司自逾期之日起有权按日向其加收应交费用万分之五的滞纳金。另外,合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但陶某自2009年12月份起至今拒不交纳物业管理费等,期间,虽经某物业公司多次催收,陶某却拒绝支付。某物业公司认为,陶某的欠费行为不但严重影响了某物业公司正常的经营活动,也将由此损害业主的合法权益,陶某的行为业已构成严重违约。综上,为维护某物业公司及广大业主的合法权益,特依法诉至法院,请求判令,一、陶某立即向某物业公司支付拖欠的房屋物业管理费33967.32元以及滞纳金(自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止,暂计至2015年1月21日为15785.73);二、本案诉讼费用由陶某承担。
    被告陶某辩称:不同意某物业公司的诉讼请求。一、原本涉案房屋是应该在2008年6月收楼,但是陶某从未没有收到入住通知书。二、虽然对涉案房屋进行了整改,但是涉案房屋至今还存在很多质量问题。三、陶某一直没有收楼,在2010年6月因购买车位问题才签署了收楼手续,陶某认为即使计收物业管理费,也应该是自2010年6月开始计算。四、某物业公司的物业管理服务不到位,面对很多问题,但某物业公司并未进行管理。五、某物业公司的诉讼请求中2011年8月31日前的物业费已经过了诉讼时效。
经审理查明:2008年2月20日,陶某(买受人)与广州市东某公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定陶某向某公司购买某小区一街3栋201房,合同约定建筑面积174.21平方米。
    2007年5月6日,某物业公司(甲方)与陶某(乙方)签订《前期物业管理服务协议》,约定某物业公司为陶某购买的坐落在某小区一街3栋201房屋提供物业服务。协议约定:一、自开发商发出入住通知之日起向乙方收取物业管理费;二、乙方有义务向甲方交纳物业管理费用;物业管理服务费的收取标准,三叠院(不带电梯)物业管理费标准为3.00元/㎡•月×建筑面积;三、物业管理服务费实行按月计收的方式,乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费;四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起,按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务,超过六个月不交纳,甲方可以向人民法院起诉。另,该协议的当事人基本信息处,乙方陶某填写的联系地址为广州市某园A座805房。
2008年2月28日,原市国土资源和房屋管理局出具《前期物业管理中标备案书》,载明对建设单位东某公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉,对东某公司报送的某小区前期物业管理中标材料给予备案。
    2010年6月10日,陶某签署了《入住资料签收表》,该表记载陶某入住留存在资料,包括《委托银行代收费协议》、《前期物业管理服务协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主手册》、《水电图》等,其中“钥匙签收表”一栏处手写注明“于2009年3月16日已提前收走全套钥匙”。
    2010年9月26日,陶某用某公司出具的《物业管理费赠送券》向某物业抵用了涉案房屋2008年12月至2009年11月期间的物业管理费,某物业公司收取赠送券后,将回执联交给陶某收执。
    2011年1月4日,原某市国土资源和房屋管理局填发涉案房产的房地产权证,载明房地产权属人为陶某,建筑面积为182.62平方米。
    2013年8月13日、2013年9月7日、2014年7月10日,某物业公司通过邮寄方式分别向其发出《法律顾问函》催收物业管理费,其中2013年8月13日与9月7日的邮寄地址均为双方签署的《前期物业管理服务协议》中乙方陶某基本信息处记载联系地址,但上述三份邮件均未妥投,按退件处理。
    2015年2月12日,某物业公司以陶某拖欠物业管理费为由,向本院提起诉讼。
    本院认为:某物业公司、陶某签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,双方均应依约履行义务。
    陶某与东某公司签订《商品房买卖合同》约定,某公司应当在2008年6月1日前将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付陶某使用。某物业公司与陶某签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入住之日起计收物业管理费。陶某主张应从其收楼之日即2010年6月10日起支付物业管理费,但根据陶某提供的《物业管理费赠送券》回执显示,陶某在2010年9月26日已用东某公司出具的《物业管理费赠送券》抵用涉案房屋2008年12月至2009年11月期间的物业管理费,可见,陶某同意从2008年12月起向某物业公司交物业管理费,故陶某主张从2010年6月10日起支付物业管理费,本院不予采纳。因此,某物业公司主张陶某从2009年12月1日起拖欠物业管理费,本院予以确认。
    至于陶某主张某物业公司追讨在2011年8月31日前的物业管理费已经超过了诉讼时效问题。虽然某物业公司在2013年8月13日、同年9月7日、2014年7月10日分别通过邮寄方式向其发出《法律顾问函》催收物业管理费,但根据某物业公司提供的证据显示,上述邮件均未妥投,故难以证明某物业公司主张权利的信件已送给陶某。鉴于某物业公司没有补强相关证据证明其在2013年8月13日之前以及提起诉讼本案诉讼之前有向其主张权利,因此陶某主张2011年8月31日前的物业管理费已经超过诉讼时效抗辩理据成立,本院予以采纳。鉴于某物业公司主张2011年8月31日前的物业管理费已超过两年的诉讼时效,本院依法不予保护。综上,陶某应向某物业公司支付2011年9月1日起至2015年1月31日期间的物业管理费。某物业公司主张根据《前期物业管理服务协议》约定按3.00元/平方米/月×涉案房屋建筑面积182.62平方米计算出涉案房屋每月物业管理费为547.86元,陶某对此不持异议,本院予以采纳。经计算,2011年9月1日至2015年1月31日期间的物业管理费为22462.26元(547.86元/月×41个月)。某物业公司诉请的物业管理费超出22462.26元的部分,本院不予支持。
    至于滞纳金的问题,因陶某对于物业服务和房屋质量的维修问题与某物业公司产生的纠纷进行交涉,陶某并不存在违约的恶意,故某物业公司主张陶某支付滞纳金,缺乏依据,本院不予支持。
    对于陶某所主张的房屋质量问题,属于另一法律关系,本案不作调处,陶某可另案主张。
    综上所述,判决如下:
    一、被告陶某于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告某物业公司支付2011年9月1日起至2015年1月31日的物业管理费22462.26元;
    二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费1050元,由原告某物业公司负担576元,被告陶某负担474元。

 

 

 

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