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物业合同纠纷判例(五)

[16-5-16]

上诉人(原审被告):李某,男。
被上诉人(原审原先):北京中商和旭物业管理有限公司。

    上诉人李某因物业服务合同纠纷一案,不服北京西城区人民法院(2015)西民初字第06846号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
    2015年2月,北京中商和旭物业管理有限公司(下称是商和旭公司)起诉至原审法院称:我公司受北京市西城区某小区业主委员会(下称业委会)委托,负责位于北京西城区某3号院“某小区”项目的物业管理服务。我公司与北京西城区某小区业委会于2013年5月31日签订的《北京市西城区“某小区”物业服务合同》第三章第十二条第1点规定,无电梯住宅收费标准为4.99元/平方米/月,第2点规定物业服务费应当从甲、乙双方签约之日起计收,业主物业服务费收费周期为每三个月一次。我公司已经如约为李某提供了物业服务、但李某至今尚未支付所欠物业费12720.69元;李某违背了合同第四章第十六条第8点的规定,给我公司造成不该有的损失。要求判令李某支付2013年6月1日至2014年12月31日期间的物业费12720.69元;由李某承担本案诉讼费用。
    李某辩称:2013年5月31日前我一直正常缴费,无恶意拖欠物业费情况。2013年3月25日涉案小区第二次业主大会投票表决,同意授权业委会以公开招标的形式选定物业服务企业,这说明业主大会对业委会的授权范围仅为公开邀请招标选聘物业公司,业主大会并未对该小区的物业管理方式、服务内容、服务标准、和收费方案进行讨论和授权。根据规定,物业服务内容、标准和收费方案应由业主共同决定、业主共同决定的事项业委会不得直接行使。但是业委会从未应上述事项召开业主大会,并无视业主合法权益,擅自与中商和旭公司违规签订物业服务合同,将物业管理费大幅度、差异性调整,置物业服务合同范本不顾,随意在合同中扩大物业公司的权利,删减业主合法权益。合同中规定了诸多不平等、不公平的条款严重损害了小区业主的合法权益。请求法院确认合同无效,驳回中商和旭公司的全部诉讼请求,维护我的合法权益。
    原审法院经审理确认:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。中商和旭公司与业委会签有《物业服务合同》并向李某所在小区提供了物业管理服务,李某应当履行交纳物业服务费用的义务。关于李某提出的中商和旭公司与业委会签订的物业服务合同无效一节,因合同无效纠纷与本案并非同一法律关系,李某可以通过合法途径另行解决。关于李某所述物业服务不到位一节,李某虽指出中商和旭公司在物业管理中存在瑕疵,但考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务,而正是由于物业服务的这一特性,致使物业服务难免会出现一些问题,导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费,但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环,最终受到损害的则是业主的利益,且根据现有证据法院难以认定中商和旭公司在物业管理中存在的情形达到了需酌减物业服务费的程度,故对李某的该项抗辩,法院不予支持。据此,原审法院于2015年7月判决:一、判决生效后十日内,李某向中商和旭公司支付2013年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费12726.66元。 二、驳回中商和旭公司的其他诉讼请求。


    判决后,李某不服,向本院提出上诉称:业委会与中商和旭公司签订的《物业服务合同》提高了物业费的收费标准,引起小区业主的强烈反对,对我没有约束力。原审判决认定的事实不清,小区服务存在环境乱差、楼里漏水、绿化、消防等达不到四级服务标准,且我的屋顶漏水、物业人员半夜敲门、电视宽带被恶意剪断、纱窗破损、卫生间地板脱落等问题未予解决,帮我不同意支付物业费,要求撤消原判,改判驳回中商和旭公司的诉讼请求。中商和旭公司同意原判。
    经审理查明:2013年5月31日,中商和旭公司与该小区业委会签订了《北京市西城区“某小区”物业服务合同》,约定由中商和旭公司负责北京西城区某小区的物业服务,无电梯住宅收费标准为4.99元/平方米.月,并约定了合同终止、违约责任等条款。李某不认可该合同的效力。对此,中商和旭公司提供了(2014)西民初字第11393号民事判决书和(2014)二中民终字第08722号民事判决书,欲证明法院驳回了业主提出 的撤销“《物业服务合同》的决定”的主张。涉案合同依法有效。现上述判决已生效。
    本院认为:依法成立的合同,对双方当事人具有法律线束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,业委会依据选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。中商和旭公司与该小区业委会签订的物业服务合同已经法院判决确认有效。因此,双方均按约行使权利、履行合同义务。经查明,中商和旭公司履行了物业服务合同的基本义务,李某作为业主实际接受了中商和旭公司的服务,即应支付相应的服务费用。李某所述的中商和旭公司服务瑕疵,其中,电视宽带恶意剪断没有修复不能认定系中商和旭公司的责任;屋内漏水问题,中商和旭公司也进行了维修,但因涉及运用公共维修基金,而未能解决;至于李某所述纱窗破损、卫生间地板脱落等问题,中商和旭公司表示李某没有报修,其不知情。上述问题均不足以构成其拒绝交纳物业费的合法抗辩。至于李某所述小的其他公共管理问题,应当提出,解决物业服务中的纠纷及服务瑕疵,核减物业费并非唯一途径,有些问题需要业主委员会、业主大会与物业公司协商解决。李某以拒绝交纳物业费方式企业改变小区的整体服务质量并非解决该问题的合理途径。本院认为李某上诉所述拒绝交纳物业费的理由不能成立,本院对其上诉请求不予支持。
综上,原审法院判决并无不当,应予维持。本院判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    本判决为终审判决。

 

 

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