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物业合同纠纷判例(一)

[15-10-28]

原告广州市港联长江物业管理有限公司,住所地广州市越秀区。法定代表人伍志东。

被告卢国锋,住广州市越秀区。

 

原告诉称,原告从20021月起对广州市东华西路永胜街1143号物业进行实际管理服务。2005627日,原告与广州市羊城房地产有限公司(以下简称羊城公司)签订《恒仕大厦物业代管协议》,以协议形式约定由原告对上述物业进行管理,物业管理费标准为住宅每月每平方米1.65元。此后双方每年均签订《续约协议》,期限均为一年,其中2012530签订的《续约协议》还约定业主应每月交纳当月物业管理费,逾期交纳管理费等费用的,从逾期之日起每天按应交管理费等费用总金额的千分之五交纳滞纳金。原告多年来依约定对物业进行了实际管理。

被告所有的物业东华西路永胜街11901房属于原告物业管理服务范围。但被告自20021月以来从未交纳管理费等费用。原告历年多次催缴,被告仍拒不交纳。故起诉请求判令:被告向原告支付从20119月起至20136月止拖欠的物业管理费5113.32元(按每月309.91元计算)、公摊水费715.89元、公摊电费663.25元,以及支付拖欠上述费用的滞纳金。

被告辩称,1、原告无权管理、收费,物业管理须业主大会或业主委员会委托负责,如没有业主委员会,也应由开发商委托,原告管理小区依法无据;2、我方使用涉案房屋期间,已交清了电费;3、原告的诉讼请求超过诉讼时效;4、原告要求被告支付滞纳金没有法律依据,其依据为2012531日原告与羊城公司签订的合同,该合同约定了每日千分之五的滞纳金,但该约定对被告没有约束力,且原告主张的滞纳金标准也过高。

 

法院认为,根据广州市国土资源和房屋管理局网站的资料显示,涉案大厦的开发商为羊城公司。原告与羊城公司签订的《恒仕大厦物业代管协议》及《续约协议》均合法有效。原告已依约提供了相应的物业管理服务,有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。被告作为涉案房屋业主享受了原告提供的物业管理服务,也应当根据合同约定的标准向原告缴纳相应的物业服务费。另,原告已代垫了涉案房屋自20119月起至20136月止的公摊电费及水费(含污水处理费),根据公平合理、等价有偿原则,被告应予返还给原告。被告至今仍拖欠上述费用未付给原告,应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付的滞纳金实为逾期付款违约金,鉴于根据协议约定的违约金标准计算所得的违约金总额确实过高,且原告亦未提供证据证实其除利息损失之外的其他损失,现被告提出调整违约金标准的抗辩意见,本院依法酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。物业服务费及水电费按月缴纳是目前广州市物业服务费和水电费支付的惯例,应为众所周知,同时原告对涉案房屋所在小区进行日常惯例服务,从日常生活经验法则可推断原告曾向被告催缴物业服务费及水电费等费用的事实,因此被告关于诉讼时效的抗辩依据不足,本院不予采纳。

本案是因被告逾期付款的违约行为而引起的纠纷,故案件受理费应由被告负担。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《物业管理条例》第七条第一款第(五)项、第二十一条、第四十二条第一款的规定,判决如下:

一、被告卢国锋于本判决发生法律效力之日起十日内,向原告广州市港联长江物业管理有限公司支付自20119月起至20136月止的物业服务费(每月按1.65/平方米×建筑面积129.125平方米计付)以及逾期付款违约金(以同期应付未付的物业管理费为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。

二、被告卢国锋于本判决发生法律效力之日起十日内,向原告广州市港联长江物业管理有限公司支付自20119月起至20136月止的公摊电费663.25元、水费(含公摊水费及污水处理费)715.89元以及逾期付款违约金(以同期应付未付的公摊电费和水费为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。

三、驳回原告广州市港联长江物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费52元,由被告卢国锋负担。

 

 

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