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《天津市物业服务企业退出项目管理办法》

[15-4-15]

  第一条 为了规范物业服务企业退出项目管理的活动,维护当事人的合法权益,做好物业项目管理的衔接工作,保持业主正常生活秩序,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市物业管理条例》的有关规定,制定本管理办法。 


  第二条 本市行政区域内,因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同,物业服务企业退出项目管理活动,适用本办法。 


  第三条 物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。 


  第四条 市国土房管局负责本市物业服务企业退出项目管理活动的监督。
  市建设、市容园林、交通运输、公安、消防和市场监管等部门要按照各自工作职责,指导区县所属部门配合有关部门做好物业服务企业退出项目管理活动的监督管理工作。
  区县房管部门负责本辖区内物业服务企业退出项目管理活动的指导和监督管理。 


  第五条 区县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体行为实施监督。 


  街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出项目管理阶段出现的问题。 


  第六条 各区县建设、市容园林、环卫、交通运输、公安、消防和市场监管等部门要按照属地管理原则,加强与街道办事处(乡镇人民政府)、区县房管部门的协调配合,协助做好本辖区内物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作,并依照各自职责做好监督管理和检查工作。

 
  第七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位,应当严格履行职责,直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任,协助区县人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。 


  第八条 开发建设单位应当维护购房人的合法权益,兑现售房承诺,解决项目遗留问题,为物业管理顺利开展提供保证。 


  第九条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行退出程序和相应义务,协助解决项目遗留问题,做好衔接工作,保证项目管理的连续性。 


  第十条 业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发,慎用辞退权,保证物业项目的正常秩序。
  选聘和解聘物业服务企业,业主委员会应当召集业主大会会议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。 


  第十一条 本市实行物业服务企业退出项目预警报告制度。物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作:
  (一)业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后,双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。
  (二)物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内,应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会),并到物业所在地的区县房管部门办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。
  (三)业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。
  (四)区县房管部门接到物业服务企业预警报告后5个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作,指导业主大会选聘物业服务企业。

 
  第十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同,业主大会重新选聘新物业服务企业接管的,应当按照下列程序做好衔接工作:
  (一)原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,并积极协助业主大会选聘新物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或者双方约定之日。
  (二)业主委员会应当组织召开业主大会会议,对选聘新物业服务企业等事宜进行表决,在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作,并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。
  (三)原物业服务企业应当在退出之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:
   1.预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;
   2.物业管理项目的档案资料; 
   3.物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;
   4.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料; 
   5.物业竣工验收资料;
   6.共用设施设备安装、使用、维护、保养和出厂技术资料;
    7.物业质量保****和使用说明书; 
    8.物业管理需要的其他资料;
    9.实行酬金**的,应当移交管理期间的财务资料。
    (四)原物业服务企业在征得业主委员会同意后,也可向新物业服务企业直接办理移交,并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的,新物业服务企业接管后,业主委员会应当将本条第(三)项所列事项转交新物业服务企业。
    (五)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,到物业所在地的区县房管部门办理备案手续。 


    第十三条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同,暂时选聘不到新物业服务企业接管的,应当按照下列程序做好衔接工作:
    (一)物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的,街道办事处(乡镇人民政府)牵头组织,区县房管部门实施业务指导,居民委员会(村民委员会)、物业服务企业和业主委员会共同就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查,拟定管理预案报街道办事处(乡镇人民政府)审定。街道办事处(乡镇人民政府)应当在征询市容园林、环卫等行政主管部门意见后,将确定的管理预案等有关情况书面报送区县人民政府,并及时组织召开物业管理联席会议,协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。
    (二)物业服务企业退出项目管理时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,在区县人民政府组织领导下,由街道办事处(乡镇人民政府)牵头负责按照确定的管理预案做好门岗执勤、清扫保洁、垃圾清运、绿化维护、车辆管理、秩序维护、共用设施设备运行养护等工作。物业项目配置电梯等机电设施设备的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织居民委托具有专业资质的管理服务单位进行养护管理、专业维修。
    所发生的费用由业主交纳,居民委员会(村民委员会)协助业主委员会收取。
    (三)原物业服务企业应当在退出之日起10日内,按照本办法第十二条第(三)项有关规定向业主委员会办理移交事宜。

 
    第十四条 物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同,任何一方不得擅自解除合同。

 
    第十五条 业主委员会在物业服务企业退出项目管理阶段不依法履行职责,无法选聘、解聘物业服务企业的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

 
    第十六条 业主委员会未经业主大会同意,擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的,物业所在地的区县房管部门或者街道办事处(乡镇人民政府),应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 


    第十七条 业主委员会和新老物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

 
    第十八条 原物业服务企业退出项目管理时,未成立业主委员会的,区县房管部门应当指导其向街道办事处(乡镇人民政府)办理移交手续。
    新物业服务企业确定后,街道办事处(乡镇人民政府)应当将代为保管的该项目资金、物品和资料,转交给新物业服务企业。

 
    第十九条 物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的,按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时,作为企业信用等级评定的重要依据,记入企业诚信档案,向社会公布。

 
    第二十条 本办法自2015年3月1日起施行,至2020年2月29日废止。

 

 

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