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物业管理政策法规知识问答50问

[15-1-23]

1.问:什么是物业管理?
答:根据《天津市物业管理条例》,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。


2.问:什么是业主?什么是物业使用人?
答:根据《天津市物业管理条例》,业主是指物业的所有权人。
物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。


3.问:在物业管理活动中,业主享有哪些权利?
答:根据《天津市物业管理条例》,业主享有下列权利:(1)参加业主大会会议,发表意见,行使表决权;(2)推选业主代表,选举业主委员会成员,享有被选举权;(3)监督业主委员会的工作;(4)提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议;(5)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(6)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;(8)监督专项维修资金的管理和使用;(9)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;(10)法律、法规规定的其他权利。


4.问:在物业管理活动中,业主应当履行哪些义务?
答:根据《天津市物业管理条例》,业主应当履行下列义务:(1)遵守业主大会议事规则和管理规约;(2)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(3)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;(4)按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费;(5)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;(6)按照规定交存或者续交专项维修资金;(7)法律、法规规定的其他义务。


5.问:业主大会是一个什么样的组织?业主大会可以决定哪些事项?
答: 根据《天津市物业管理条例》,业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会决定下列事项:(1)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;(2)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;(3)审定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业;(4)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;(5)专项维修资金的筹集、使用方案,并监督实施;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。


6.问:业主委员会是一个什么样的机构?履行哪些职责?
答:根据《天津市物业管理条例》,业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项。
业主委员会履行下列职责:(1)召集业主大会会议;(2)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;(3)在业主大会作出决定后三十日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;(6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;(7)监督管理规约的实施;(8)组织筹集专项维修资金;(9)组织业主委员会换届和补选工作;(10)完成业主大会交办的其他事项。


7.问:在物业管理活动中,物业服务企业应当做好哪些工作?
答:根据《天津市物业管理条例》和《天津市社区物业管理办法》,物业服务企业应当做好下列工作:(1)按照物业服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应服务,依照合同约定收取物业管理服务费,接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督;(2)对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止,并及时向有关部门报告;(3)接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督,并协助做好相关工作。


8.问:物业服务企业资质分为哪几个等级?对各资质等级物业服务企业接管物业项目的规模有何规定?
答:根据国家《物业服务企业资质管理办法》,物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。


9.问:街道办事处(乡镇人民政府)具体履行哪些社区物业管理工作职责?
答:根据《天津市社区物业管理办法》规定,街道办事处(乡镇人民政府)具体履行下列社区物业管理工作职责:(1)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26号)等法规规定的社区物业管理相关工作;(2)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;(3)组织召集街镇物业管理联席会议;(4)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;(5)指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调;(6)组织对社区物业管理服务情况的考评。


10.问:社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作?
答:根据《天津市社区物业管理办法》,社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,做好社区物业管理的下列工作:(1)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产;(2)依法维护社区居民的合法权益,向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;(3)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(4)对未实行专业化物业管理的社区,采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;(5)组织召集社区物业管理联席会议,调解社区物业管理矛盾纠纷;(6)做好日常巡查,对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻,并向相关部门报告。


11.问:社区物业管理专职工作人员有哪些职责?
答:社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下,在街道办事处(乡镇人民政府)和区县物业管理行政主管部门的指导下,对社区物业管理工作实施监督协调,履行下列职责:(1)组织开展社区物业管理政策法规宣传,增强居民依法守约意识;(2)教育引导社区居民参与支持社区物业管理,按时交纳物业管理服务费;(3)协助街道办事处(乡镇人民政府)组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作;(4)负责社区物业管理巡查工作,反映社区居民物业服务诉求;(5)对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为,及时劝阻制止,并向所属街道办事处(乡镇人民政府)报告;(6)负责召集社区物业管理联席会议,及时协调化解物业管理矛盾和纠纷;(7)配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(8)未成立业主委员会的商品住宅小区,负责协调使用房屋专项维修资金;(9)完成上级交办的其他工作事项。


12.问:对于新建商品房小区,前期物业服务企业由谁来选聘?对前期物业服务合同的起止时间如何规定?
答:根据《天津市物业管理条例》,前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。
新建住宅商品房出售前,开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并由双方签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。


13.问:什么是管理规约?管理规约由谁制定?临时管理规约由谁制定?购房人在购房时通常需要“双确认”,指的是什么?
答:管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并对全体业主具有约束力。
根据《天津市物业管理条例》,开发建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。


14.问:什么是物业管理服务费?对业主交纳物业管理服务费有何规定?
答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》,物业管理服务费,是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托,依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。
根据《天津市物业管理条例》,物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳,业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的,从其约定。


15.问:业主在办理入住手续时,物业服务企业可否预收物业管理服务费?
答:业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时,应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。


16.问:我市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定?
答:根据《天津市物业管理条例》,业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
根据《天津市房屋安全使用管理条例》,房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋,应当保证房屋的使用安全,不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为,书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。
房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋,保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为:(1)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品,在室内增设超荷载分隔墙体;(2)在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸;(3)将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房;(4)拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构;(5)其他危害房屋安全的行为。


17.问:我市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定?
答:为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵守国家和我市有关规定,根据《天津市物业管理条例》,物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前,都会与其签订装饰装修管理服务协议,并约定交纳一定数额的履约保证金,交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。
物业服务企业收取该项费用后,如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为,应按照双方签订协议约定的时间及时退还。


18.问:业主、物业使用人装饰装修房屋时,违反相关法律法规如何处理?
答:根据《天津市街道综合执法暂行办法》,街道办事处可以集中行使下列行政处罚权,并可以实施与之有关的行政强**措施:城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权;房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸,将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。


19.问:在业主、物业使用人装饰装修房屋时,对装修垃圾清运费有何规定吗?
答:物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费,需要物业服务企业根据实际情况据实测算,由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。


20.问:业主办理入住后,遇到房屋质量问题应当找谁解决?
答:根据国务院《物业管理条例》规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
根据《天津市物业管理条例》规定,在国家规定的保修期限内,物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。
根据《天津市商品房管理条例》,房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保****的约定,承担商品房保修责任。


21.问:国家和我市有关政策法规对商品房小区建设工程的保修期限是如何规定的?商品房小区的保修期限应当从什么时间开始计算?
答:根据国务院《建设工程质量管理条例》,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
根据《天津市商品房管理条例》,新建商品房交付使用后,保修期限的确定依据为房地产开发企业提供的商品房质量保****(包括保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容)。商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。


22.问:业主入住后没有及时供气、供暖,应当找谁解决?
答:供气、供暖是商品房建设的配套工程,业主遇到未及时接通燃气、暖气问题,应当找开发建设单位协调供气、供暖部门落实。
23.问:住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、从事摆卖、加工等生产经营活动等问题,应当由谁负责执法
答:住宅商品房中出现上述违法违规行为时,业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权利及时进行劝阻**止。当劝阻**止无效时,应当及时向辖区街道办事处(乡镇人民政府)报告,由其依据《天津市街道综合执法暂行办法》依法处理。


24.问:新建商品住宅小区成立业主大会条件?
答:根据《天津市物业管理条例》,已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当成立业主大会:(1)业主入住率达百分之五十以上;(2)首位业主实际入住达到二年以上。


25.问:成立业主大会由谁牵头组织?筹备组由哪些人员组成?
答:根据《天津市物业管理条例》,街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员,负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业,符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组由业主三至七名,街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。


26.问:参加业主委员会成员选举应当具备什么条件?对业主委员会成员的人数有什么规定?业主委员会主任、副主任是如何产生的?
答:根据《天津市物业管理条例》,业主委员会成员应当符合下列条件:(1)遵守国家有关法律、法规;(2)具有完全民事行为能力;(3)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业管理服务费;(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(5)具有一定的组织能力和协调沟通能力;(6)身体健康,能保证必要的工作时间。业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由五至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。


27.问:在什么情况下,业主委员会成员职务自行终止?
答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》,业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员职务自行终止:(1)物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)连续1年以上不在本物业管理区域居住的;(3)以书面形式提出辞职的;(4)因身体健康原因丧失工作能力的;(5)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。


28.问:在什么情况下,业主委员会成员职务需要经业主大会会议通过取消?
答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》,业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务:(1)无故连续3次缺席业主委员会会议的;(2)有犯罪行为的;(3)拒不履行业主义务的;(4)其他原因不宜担任业主委员会委员的。


29.问:业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决?主要用途是什么?
答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》,业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次,并接受业主的监督。


30.问:社区物业管理联席会议由谁负责召集?主要协调哪些事项?
答:根据《天津市社区物业管理办法》,社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理服务单位负责人等人员参加。
会议由社区居民委员会主任主持召开,原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出,主要协调下列事项:(1)履行物业服务合同或协议中出现的问题;(2)业主委员会履职、换届和委员补选工作;(3)物业服务费收缴、使用等问题;(4)在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题;(5)选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜;(6)社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施,并监督整改落实情况。


31.问:街镇物业管理联席会议由谁负责召集?主要协调哪些事项?
答:根据《天津市社区物业管理办法》,街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集,区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人,以及业主代表或者居民代表参加。
根据《天津市物业管理条例》规定,物业管理联席会议主要协调解决下列问题:(1)业主委员会不依法履行职责的问题;(2)业主委员会换届过程中出现的问题;(3)履行物业服务合同中出现的重大问题;(4)提前终止物业服务合同的问题;(5)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;(6)需要协调解决的其他物业管理问题。
街镇物业管理工作联席会议要形成会议纪要,并在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织,由街道办事处(乡镇人民政府)上报区人民政府,由区人民政府督促限期落实。


32.问:业主居住在商品房小区,为什么要自觉履行交纳物业费义务?
答:根据《中华人民共和国物权法》,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分,每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利,并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分,如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有,应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利,承担义务,且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理,需要双方签订合同,就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定,物业服务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务,自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督,同时,业主委员会也要依法履行职责,监督和协助物业服务企业履行合同,每位业主在享受服务的同时,也要履行合同义务,按时交纳物业服务费。


33.问:前期物业服务合同和物业服务合同有什么区别?
答:(1)合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订,并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定,由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。
(2)合同起止时间不同。根据《天津市物业管理条例》,前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年,具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。


34.问:商品房小区物业管理服务费由哪些费用构成?
答:根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》和《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》,对于商品房小区,业主所交纳的物业管理服务费由两项费用构成,一项是物业管理基本服务费,另一项是机电设施设备日常运行养护费。其中:
物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。具体由下列费用构成:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其它费用。
机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护的费用。


35.问:住宅商品房物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费的收费标准有政策规定吗?
答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》,普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价,按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理,分为一、二、三、四4个等级,各等级收费标准为中准价格,分别为每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动,上下浮动幅度不得超过20%。
物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的,物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会与物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定,并在物业服务合同中予以明确。
机电设施设备日常运行养护费,由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况据实测算,另行协商确定。


36.问:业主办理入住手续后空置不住,是否需要交纳物业管理服务费?
答:根据《天津市物业管理条例》,物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费,由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。开发建设单位在房屋竣工交付业主后,不管是否居住,都应承担共同管理和维护的责任。因此,空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。


37.问:物业服务合同主要包括哪些内容?
答:根据《天津市物业管理条例》,物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动,应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同,对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业服务合同主要包括下列内容:(1)业主大会和物业服务企业的名称;(2)物业管理区域的范围;(3)服务的内容;(4)服务的标准;(5)服务的费用;(6)合同的期限;(7)违约责任;(8)合同的解除条件;(9)双方需要约定的其他事项。


38.问:物业服务合同中约定的物业管理服务包括哪些主要内容?
答:根据《天津市物业管理条例》,物业服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列主要内容:(1)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;(2)电梯、智能系统等设备的运行服务;(3)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;(4)物业装饰装修的管理;(5)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;(6)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;(7)物业资料的查询服务和管理;(8)双方约定的其他物业管理服务内容。


39.问:作为业主如何看待和处理物业管理服务费的上调?
答:物业管理实行有偿服务,物业管理服务费是物业服务企业管理和维护业主共有部分的重要保证,应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。据调查,目前影响物业管理服务费成本增加的主要有人工成本、维修材料成本和物业公共服务用水、用电成本等因素。物业管理服务行业属于劳动密集型行业,人工成本开支占有较大比重,成为影响物业管理服务费成本增加的重要因素。例如:据统计,2009年全市从业人员最低工资标准和缴纳养老保险最低标准基数分别从820元/人•月和1260元/人•月,2014年增加到1680元/人•月和2350元/人•月,5年间增长比例分别为104.9%和86.5%。物业管理服务公共用水价格执行商业用水标准,由6.2元/吨调整为7.85元/吨,上涨1.65元/吨,涨幅26.6%。综上所述,如果物业管理服务费标准不依据市场成本变化适时进行调整,物业服务企业正常运营就会出现亏损,按照服务合同约定的服务标准就会受到影响,容易导致物业管理服务费不足与服务质量下降的不良循环。广大业主应理性看待物业管理服务费标准调整,业主大会应适时做好物业管理服务费上调的相关工作。


40.问:业主与物业服务企业之间是什么关系?当双方发生争议时通过什么渠道解决?
答:业主大会通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等,双方是合同委托关系。
当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时,双方可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向所属社区居委会或街道办事处(乡镇人民政府)申请调解;也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解,并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。


41.问:“两箱三栏”设施主要指什么?对设置“两箱三栏”有什么要求?
答:“两箱三栏”即:物业服务企业服务意见箱,业主委员会工作建议箱,政策法规宣传栏,管理规约公开栏,小区事务公示栏。
“两箱三栏”设置总体要求是美观、规范、耐用。


42.问:对物业管理小区物业服务事项公开公示内容及时间有什么要求?
答:物业服务企业要在小区内向业主公开公示下列事项:(1)营业执照、资质****、管理人员持证上岗****复印件,各项管理服务**度、管理人员职责分工、联系方式等信息。(2)物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间为自接管小区后一个月内落实公示内容,至物业服务合同终止。(3)提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间,自提供特约服务的具体项目起,至停止该服务项目止。(4)机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间,每半年公示一次,每次公示时间不少于一个月。(5)利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间,每半年公示一次,每次公示时间不少于一个月。(6)房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规定进行公示。(7)共用部位、共用设施设备使用运行状况。公示时间,于每年第四季度进行公示,每次公示时间不少于一个月。(8)物业管理服务费实行酬金制的,应当至少每季度向全体业主公布一次收支情况。(9)节假日服务事项、社区文化活动安排,以及需要向业主提示的事项。(10)其他需要业主及时知晓的服务事项。
业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会执行业主大会决议等情况,应当按规定进行公示。


43.问:物业服务企业在管理服务中,出现哪些违规违约行为,信用等级被评定为不合格?
答:按照《天津市物业服务企业信用信息管理办法》规定,物业服务企业存在下列行为之一,经查实信用等级定为不合格:(1)在本年度内发生重大责任事故的;(2)因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件,影响社会稳定和正常社会秩序,造成恶劣影响的;(3)因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的;(4)聘用无相应资格****的人员担任项目经理的;(5)挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的;(6)未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的;(7)被市、区县物业管理行政主管部门日常巡查公开通报后不及时整改,或者一年内被公开通报三次(含三次)以上的;(8)退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等法规政策规定,履行退出程序和相应义务的;(9)物业服务企业在信用信息采集过程中,拒不上报信用信息的;(10)经市、区县物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为。


44.问:商品住宅首期专项维修资金由谁来交存,交存标准是多少?
答:2003年1月1日后出**的新建商品住宅,首期专项维修资金由开发建设单位和购房人双方共同交存。其中,不配备电梯的商品住宅,开发建设单位和购房人各按房款总额的1%交存维修资金;配备电梯的商品住宅,开发建设单位和购房人分别按房款总额的1.5%、1%交存维修资金。另外,按照相关规定,住宅小区内的非住宅或住宅小区外与住宅结构相连的非住宅,也按照商品住宅标准交存维修资金。


45.问:申请使用房屋专项维修资金有什么程序?
答:按照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定,专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则,主要包括六步:(1)制定方案。物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况,制定维修计划。根据维修内容,由物业服务企业和业主委员会初步确定工程预算费用。维修方案确定后,物业服务企业可登陆天津市房屋维修资金使用管理系统(www.tjwxzj.com.cn)进行注册登记,登记后在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造方案》,并由业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。(2)业主确认。物业服务企业在业主委员会的监督、配合下,将维修和更新、改造工程方案征求相关业主书面意见,达到双三分之二以上的业主同意后,将维修和更新改造方案、业主签字表决结果以及工程预算审价结果在小区明显位置公示不少于7天。(3)办理备案。公示期满后,物业服务企业应持相关要件,到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的,区县物业办到项目现场查勘、确认后,出具《专项维修资金使用备案证明》。(4)开户划款。物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》,到维修资金专户管理银行(天津银行)开立专项维修资金使用专户,并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理首期款划拨手续。要件齐全的,市房屋维修资金管理中心将首期款划拨到专项维修资金使用专户。首期款到帐后,工程可以开始施工。(5)竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工,并在工程竣工后,组织业主委员会、相关业主、施工企业及工程监理单位等对工程进行验收,共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。(6)决算核减。工程验收合格后,物业服务企业将《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等要件在小区明显位置进行公示,公示期7天。公示期满后,物业服务企业持相关要件到项目所在地区县房地产管理局办理完工备案。要件齐全的,区县房地产管理局到现场查勘后出具《专项维修资金使用完工证明》。物业服务企业持相关要件,到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的,中心将工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。


46.问:占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,有哪些规定?
答:按照《天津市物业管理条例》,占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。


47.问:业主购买或租用地下车位后,为什么还要交纳有关服务费?
答:业主购买或租用地下车位后,物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护,所发生费用由物业服务企业据实测算,并与业主签订协议,费用由业主交纳。


48.问:物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同,物业服务企业和业主委员会应当如何处理?
答:根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》,物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作:(1)业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后,双方应当就退出项目时间、交接事宜进行协商。(2)物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会),并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。(3)业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作;(4)区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作,指导业主大会选聘物业服务企业。


49.问:物业服务企业退出小区管理时,如何做好移交工作?
答:根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》,对业主大会重新选聘新物业服务企业接管的小区,应当按照下列程序做好衔接工作:(1)原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,并积极协助业主大会选聘新物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。(2)业主委员会应当组织召开业主大会会议,对选聘新物业服务企业等事宜进行表决,在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作,并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。(3)原物业服务企业应当在退出之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;物业管理项目的档案资料;物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;物业竣工验收资料;共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;物业质量保****和使用说明书;物业管理需要的其他资料;实行酬金**的,应当移交管理期间的财务资料。(4)原物业服务企业在征得业主委员会同意后,也可向新物业服务企业直接办理移交,并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的,新物业服务企业接管后,业主委员会应当将本条第(3)项所列事项转交新物业服务企业。(5)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。


50.问:业主委员会组织业主选聘物业服务企业时,一般应注意哪些事项?
答:一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件,查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定,物业服务企业取得营业执照后,应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质****原件,同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级,并按照下列要求接管项目:一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津市物业管理协会网站查询,了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前,要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况,由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主,书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准;并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。

 

 

 

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